Wat kan mijn gemeente doen voor starters op de woningmarkt?

Wat kan mijn gemeente doen voor starters op de woningmarkt?

Dit is misschien wel de belangrijkste vraag als je bij jouw gemeente verantwoordelijk bent voor het wonen. Om een beeld te geven hoe de woningmarkt werkt, gebruik ik het beeld van een schuifpuzzel. Het bestaat uit 16 vakjes waarbij één vakje leeg is. Elk vakje staat voor een corporatiewoning omdat starters vaak in zo’n type woning hun wooncarrière beginnen.
woningmarkt als schuifpuzzel

Veel maatregelen om de positie van starters te verbeteren worden ingegeven door een verkeerde analyse van de woningmarkt. De meest eenvoudige logica is dat starters en doorstromers concurrenten zijn op de woningmarkt. Dat is niet zo.

De verhuisketen

Een verhuisketen begint als er een woning leegkomt. In figuur 2 hebben starters voorrang gekregen omdat de gemeente denkt dat dit de manier is om hun kansen te verbeteren. Dat levert maximaal één tevreden huurder op.

In figuur 3 kunnen alle woningzoekenden reageren. In dit geval is het mogelijk dat iemand die niet tevreden is met de huidige woning, bijvoorbeeld omdat deze te groot, te klein, of te duur is, de vrijgekomen woning betrekt. Deze verhuizer laat dan weer een andere woning achter waar mogelijk een ander doorstromer belangstelling voor heeft.

Starters krijgen voorrang
Figuur 2: Starters krijgen voorrang

Regel 1: Aan het einde van de verhuisketen komt er altijd een woning vrij voor een starter.

Het aantal verhuurde woningen aan starters wordt bepaald door het aantal woningen dat vrijkomt op de markt. Bepalende factoren hiervoor zijn bijvoorbeeld nieuwbouw, overlijden, vertrek naar een koopwoning, verhuizing naar buiten de regio, samenwonen van twee huurders in een woning. Ook kan het aantal vrijkomende woningen gestimuleerd worden door huurcontracten die bijvoorbeeld vijf jaar geldig zijn. Omdat aan het einde van een verhuisketen altijd een woning aan een starter wordt verhuurd geldt:

Regel 2: De slaagkans van starters = het aantal startende verhuisketens / aantal woningzoekende starters.

Voor de slaagkansen van doorstromers ligt dit heel anders. Die wordt vooral bepaald door het aantal verhuisbewegingen in de verhuisketen voordat er een starter een woning huurt. Voor doorstromers geldt:

Regel 3: De slaagkans van doorstromers = (het aantal startende verhuisketens x de gemiddelde lengte van de verhuisketen) / aantal woningzoekende doorstromers.

Stel: in figuur 2 en 3 zijn 10 starters op zoek naar een woning en 10 doorstromers. In figuur 2 is de slaagkans van een starter 1/10 = 10%. Dat is in figuur 3 niet anders. Voor doorstromers geldt In figuur 2 een slaagkans van 0/10 = 0%. In figuur 3 is hun slaagkans 3/10 = 30%. Slaagkansen van starters kunnen niet vergroot worden door de woonruimteverdelingssystematiek maar die van doorstromers wel. Daar is dus veel voor te zeggen.

Iedereen mag reageren
Figuur 3: Iedereen mag reageren

Conclusie

Wat is nu de belangrijkste conclusie uit al deze figuren? Dat het van groot belang is om ervoor te zorgen dat jouw gemeente verhuizingen van doorstromers niet belemmert.

Dit artikel is geschreven door Dr. Henk van Dijk, Adviseur Woningmarkt bij Enserve.

About Dr. Henk van Dijk

Henk van Dijk is adviseur woningmarkt bij Enserve, de specialist in woonruimteverdeling en woonruimtebemiddeling.

View all posts by Dr. Henk van Dijk →