Het afgelopen jaar zijn de huurwoningen van woningcorporaties met 7,7% in waarde gestegen. Dit is ondanks het feit dat de invoering van de verkoop beperkende maatregel vorig jaar een negatief effect op de marktwaarde heeft gehad van – 3,3%. De stijging van de marktwaarde van corporatiewoningen is vooral veroorzaakt door een daling van de disconteringsvoet en een stijging van de leegwaarde.
Onderzoeksrapport
Ortec Finance, leverancier van technologie en oplossingen aan financiële instellingen voor het maken van investeringsbeslissingen, heeft dit vastgesteld. Een analyse van de door woningcorporaties uitgevoerde marktwaardering van hun huurwoningen heeft dit uitgewezen. De gegevens zijn afkomstig van de corporaties die bij de waardering het taxatiemanagement systeem (TMS) van Ortec Finance gebruiken. Er hebben 102 corporaties meegewerkt aan het onderzoek. Het rapport verschaft inzicht in de mutatie van de marktwaarde in verhuurde staat van huurwoningen in 2017 ten opzichte van 2016. Daarnaast wordt er ingegaan op de factoren die tot die mutatie hebben geleid.
Waardeontwikkeling volgens basiswaardering
Met het handboek modelmatig waarderen marktwaarde kunnen woningcorporaties bij de waardering naast de full versie ook de basisversie toepassen. De huurwoningen die met de basisversie zijn gewaardeerd laten met 0,8% een veel lagere stijging van de marktwaarde zien. Bij deze woningen is de mutatie van de marktwaarde vooral veroorzaakt door indexeringen. De stijging van de marktwaarde van de woningen die met de basisversie zijn gewaardeerd, is veel lager vanwege een systeemeffect. Dit is het gevolg van de aanpassing van het Handboek 2017 om te hoge basiswaarderingen in 2016 te corrigeren. Verder is in het Handboek onvoldoende rekening gehouden met de marktontwikkelingen leidend tot een verdere daling van de disconteringsvoet.
Validatie Handboek 2017
Het Handboek 2017 is gevalideerd met de woningportefeuilles die via de full versie zijn gewaardeerd. Van de 49 woningportefeuilles voldoet 71% aan de eisen die daaraan worden gesteld, terwijl dit 90% had moeten zijn. Deze score is slechter dan vorig jaar (75%) en het jaar daarvoor (85%). Verder blijkt uit de validatie dat de berekende basiswaardering 6,6% lager uitkomt dan de full waardering. Vorig jaar was de basiswaardering 6,0% hoger.
Beleidswaarde
Afgelopen jaar is de beleidswaarde geïntroduceerd door Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties. Deze beleidswaarde wordt afgeleid van de marktwaarde. In het onderzoek zijn vraagtekens gezet bij de bruikbaarheid van onderdelen van de marktwaarde voor de bepaling van de beleidswaarde. Het gaat dan onder meer om een grote spreiding in de hoogte van de disconteringsvoet waarvan niet duidelijk is of die voortvloeit uit verschillen in risico. Ook de hoogte van het marktconforme onderhoud laat bij gelijke woningen grote verschillen zien. Aangezien de waarderingsgegevens vanuit de marktwaarde doorwerken in de beleidswaarde, is het wenselijk om het gebruik hiervan verder te uniformeren.
Meer weten? Download het rapport via onderstaande link.