In onze serie interviews en artikelen, vragen wij Rosa Hoogma, co-founder en commercieel directeur van Moos, hoe zij tegen de ontwikkelingen rondom vastgoed aankijkt. Moos heeft een bouwsysteem ontwikkeld waarbij ze de productie van woningen volledig loskoppelen van specifieke projecten. Dit betekent dat zij continu kunnen doorbouwen en sneller en efficiënter woningen kunnen realiseren.
Hoe bepaal je of een locatie potentie heeft?
Rosa Hoogma: “Moos wordt vaak benaderd met de vraag of we mogelijkheden zien op een specifieke locatie. Dat is voor ons het startschot om aan de slag te gaan met een ‘telmodel’ – een slimme tool waarin we onze beukmaten direct op de locatie plotten. Omdat onze modules al helemaal zijn uitgedacht, weten we razendsnel wat er past, hoeveel woningen dat oplevert én wat dat betekent voor de buurt.”
“Maar Moos wacht niet alleen op een vraag. Als een gemeente of woningcorporatie graag met ons wil samenwerken maar zelf geen geschikte locatie kan vinden, gaan wij actief op zoek. Met onze locatiescan brengen we binnen een week potentiële locaties in kaart die passen binnen de zoekcriteria van de opdrachtgever. En als we zelf een kansrijke plek signaleren, benaderen we gemeenten en corporaties proactief met een concreet voorstel. Zo helpen we niet alleen bij het benutten van bestaande vragen, maar creëren we ook nieuwe mogelijkheden.”
“We denken altijd meteen na over de sociale puzzel: waar lopen mensen straks, waar groet je elkaar, waar drink je samen een kop koffie? Als het nodig is, schakelen we gerenommeerde bouwers in om naast onze modules ook maatwerk toe te voegen. Dit doen we op verschillende locaties: bij een woontoren van 70 meter en bij een woongebouw waar een deel traditioneel wordt opgebouwd vanwege de eisen van de kavel. Zo benutten we de ruimte optimaal en bouwen we aan buurten die kloppen op de tekentafel én in het echt.”
Welke rol speelt dialoog in haalbaarheidsstudies?
Rosa: “Bij Moos vinden we: “Impact maak je zelden alleen”. Daarom praten we vanaf het allereerste moment met gemeenten, buurtbewoners en toekomstige bewoners. We geloven niet in plannen achter gesloten deuren, maar in plannen die je samen maakt. We organiseren ontwerpsessies en laten mensen niet alleen meepraten over bijvoorbeeld de inrichting van de binnentuin of het kunstwerk op de gevel. Welke toevoeging heeft het gebouw aan de buurt? Wat heeft de buurt nodig? Dat verzinnen we niet zelf achter een bureau, maar samen met de mensen uit de wijk. Zo wordt het echt hún plek. Transparant, open, met regelmatige updates. Want we bouwen niet alleen woningen, maar vooral ook gemeenschappen waar mensen zich welkom voelen. Bij oplevering organiseren we een buurtbarbecue, dat is altijd een hoogtepuntje!”
Hoe haalbaar zijn nieuwe vastgoedprojecten?
Rosa: “In deze tijd draait haalbaarheid vooral om slimmer samenwerken en daarmee snelheid maken, zonder in te leveren op kwaliteit. We zien steeds vaker dat onze opdrachtgevers (woningcorporaties) de handen ineenslaan, bijvoorbeeld via de Nieuw-Hollandse Bouwstroom. En NUTS-partijen worden eerder betrokken. Dat helpt: het versnelt processen en zorgt voor meer voorspelbaarheid.”
“Industrialisatie en standaardisatie helpt om efficiënt te werken, snelheid te maken en grip te houden op kosten. We hebben met veel minder ‘handjes’, het legoblokje inmiddels 750+ keer gemaakt. Door die repetitie haal je kinderziektes uit het product: onze faalkosten zijn minder dan 1%. En omdat onze modules altijd hetzelfde zijn, kunnen partners onderdelen blijven produceren zonder projectgebonden opdracht. Dat is een mes dat aan twee kanten snijdt; het verlaagt de downtime in hun fabrieken en verhoogt de efficiëntie in de hele keten. Ondertussen produceert ook Moos projectonafhankelijk door. Zo kunnen wij weer woningen uit voorraad leveren, wat zorgt voor snelheid, kostenbeheersing en schaalbaarheid—drie factoren die in deze markt steeds bepalender zijn voor succes.”
“Haalbaarheid zit hem wat ons betreft dan ook in bouwen binnen het budget van de opdrachtgever, maar óók binnen het budget van de aarde. Dat betekent: sturen op CO₂-reductie, circulair bouwen en bewust omgaan met ruimte en materialen. We zien een duidelijke trend waarbij haalbaarheid niet langer alleen draait om financiële kaders. Steeds meer opdrachtgevers betrekken ook deze maatschappelijke impact in hun besluitvorming.”
Hoe ontwerp je voor de toekomst?
Rosa: “Bij Moos bouwen we ook voor locaties die maar tijdelijk beschikbaar zijn. Dan is flexibiliteit een must. Maar we zijn geen traditionele ‘flexbouwer’. Onze woningen voldoen gewoon aan alle eisen voor permanente bouw. We zijn gevraagd of ons concept ook tijdelijk inzetbaar was, vanwege het modulaire bouwsysteem en de hoge mate van losmaakbaarheid. De seriematigheid in ons systeem zorgt ervoor dat modules makkelijk uitwisselbaar zijn en in verschillende locaties in het gebouw geplaatst kunnen worden. Hierdoor heb je een waaier aan mogelijkheden voor toekomstig hergebruik. Een andere plattegrond of een andere configuratie van het gebouw? Beide zijn mogelijk. Dankzij ons 3D-modulaire systeem kunnen we lagen toevoegen of weghalen. De gevel is als een jas: die kun je aanpassen aan de buurt, zonder dat je iets aan de kwaliteit van de modules verandert. Of het nu in Groningen staat of later verhuist naar Maastricht, de kwaliteit blijft hetzelfde. We denken dus al vanaf dag één na over de hele levenscyclus van onze woningen. En we nemen modules heel graag terug, dan geven we ze op een nieuwe plek gewoon weer een tweede leven. Zo bouwen we niet alleen voor vandaag, maar ook voor morgen (en overmorgen). Als de module niet meer nodig is, kunnen we de componenten of materiaalelementen hergebruiken.”